확정일자 안 받으면 보증금 날릴 수 도 있다고요? 임대차계약서에 받는 신청방법과 전입신고와 다른 점

확정일자를 안 받아서 보증금 날릴 수 있다는 사실 알고 계신가요?

 

많은 분들이 전입신고는 했는데 확정일자를 깜빡해서 불상사가 생기도 합니다.

 

보증금을 지키기 위한 필수조건이죠, 전입신과 확정일자는 임대차계약에 있어서 임차인의 권리를 보장해 주는 안전장치라는 것을 숙지하고 있어야 합니다.

 

주변에서 이야기는 많이 들었고 계약할 때 꼭 해야한다고 했는데 왜 하는지 모르시는 분들이 많아서 간단하게 설명해 드릴 시간을 가져볼게요.
 

 

 

 

전입신고는 이사들어왔으니까 사는 곳으로 전입을 옮겨야 되는 건 당연하다고 생각하는 분들이 많죠.

 

근데 확정일자는 왜 필요하지??라고 생각하시는 분들을 위해 간단하게 확정일자가 무엇인지 보고 갈게요.

 

확정일자의 뜻

법원이나 주민센터에서 임대차계약을 체결한 날짜를 확정해 주는 것으로써 경매 및 공매 과정에서 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 부여하는 것입니다. 우선변제권을 갖는다고 하죠. 

 

계약서에 여백에 날짜를 찍어주는 방식으로 표시하는데 그 날짜가 바로 확정일자입니다.

 

밑에 확정일자 받는 법에도 말씀드리겠지만, 그래서 계약서 원본이 필요합니다. 원본의 여백에 날짜 있는 도장을 찍어주는 거거든요. 물론 그 계약서는 잘 보관하셔야 하고요.

 

 

확정일자는 왜 받아야 하는가?

앞서 설명드린 것처럼 경매나 공매과정에서 배당을 받을 경우 순서에 따라 배당을 받습니다. 그 순서는 날짜에 따라 채권자들의 우선순위가 정해지죠.

 

해당 부동산이 강제집행이 되면 전세권, 임차인, 근저당, 가압류, 당해세 등 다양한 채권채무관계가 있을 텐데, 낙찰금액을 어떤 순서로 누가 먼저 받아가는가 하는 것이 핵심사항이겠죠. 그래서 배당과정에서 순서에 문제가 있다고 이의제기하거나 소송으로 이어지게 되는 경우도 있습니다.

 

바로 그 순서를 정해주는 것이 바로 날짜입니다. 모든 채권자들에게도 순서를 정하는 날짜가 있는데요. 임차인에게는 확정일자가 바로 순서의 기준이라는 거죠.

 

임차인이 많은 다가구주택의 경우 그들의 확정일자 순위에 따라 보증금을 다 받을 수도, 일부만 받을 수도 있습니다. 그래서 후순위 전세나 보증금 많은 월세들도 후순위로 들어가는 계약은 위험하다고 하는 겁니다.

 

아파트나 빌라 같이 주로 한가구만으로 이루어진 곳은 나보다 먼저 잡힌 근저당이나 압류 등의 내용만 없다면 상대적으로 안전하다고 할 수 있습니다. 

 

 

확정일자 받는법

동사무소(행정복지센터, 주민센터)나 등기소를 직접 방문해서 받을 수 있습니다. 계약서 원본과 신분증을 갖고 방문하면 쉽고 빠르게 확정일자를 받을 수 있죠.

 

인터넷으로 하려면 대법원인터넷등기소에 접속해서 가입 및 로그인을 합니다. 미리 공인인증서와 계약서 스캔본을 준비해야 가능합니다.

 

신청절차는 아래와 같아요~ 어려운 것 없으니까 순서대로 하시면 됩니다. 

 

 

 

전입신고와 다른 점

여기까지 보신 분들은 궁금해하실 수 있어요.

 

"그럼 전입신고와 확정일자는 뭐가 다른 거지??"

 

전입신고는 대항력을 갖기 위함입니다. 부동산을 인도(이사 등) 받고 전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 생기는데요.

 

누가 와서 "다음 주에 방 빼고 나가세요~~"라고 해도 "왜 이러세요!! 나 대항력 있는 임차인에욥!! 이라고 하면 아무도 건드릴 수 없다는 거죠.

 

제3자에게 나의 임대차계약을 주장할 수 있고 대항할 수 있다는 뜻입니다. 확정일자를 통해 순위를 보장받아 우선변제권을 갖는 것과는 다른 개념이죠.

 

단, 전입신고를 하면 대항력뿐만 아니라 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있는 조건이 되는데요. 다른 권리들보다 최우선해서 배당을 일부 받을 수 있습니다.

 

지역별, 근저당설정일에 따라 소액임차인의 기준과 최우선변제금액이 다르니까 각자에 맞는 조건은 따져봐야 합니다.