주택임대차보호법관련 반드시 알아야 할 3가지 임대인과 임차인이 계약할 때 특약작성 시 반드시 주의할 것

주택임대차계약을 할 때 법률 전문가나 관심이 있는 임대인과 임차인이 아니고서는 관련 법을 모르고 진행하는 경우가 많다.

 

특히 주택임대차보호법(이하 "임대차보호법")은 반드시 한번쯤은 읽어보아야 하고 숙지해야할 내용이 담겨 있다.

 

전세, 월세 계약 시 특약작성할 때 주의해야 할 점들을 이 법에서 상기시켜주고 있기 때문에 더욱 중요하다고 할 수 있다.

 

 

 

 

우리는 흔히 임대인과 임차인의 관계를 상하, 갑을 관계라고 착각하는 경우가 있다.

 

제3자가 아니라 계약당사자 본인들 조차 상하 관계의 프레임에 빠지는 모습을 보게 된다. 

 

우리나라 주택임대차보호법이 임대임과 임차인의 이러한 관계의 비중을 맞추려고 애를 쓰는 모습에서 이러한 임대차관계의 상하관계가 이미 형성되어 있다는 것을 말해주고 있다.

 

수평관계에서 동등한 입장으로 계약을 한다는 것은 애초에 어려운 일인지도 모른다.

 

임차인은 좋은 임대인을, 임대인은 좋은 임차인을 만나는 게 복이라고 이야기할 만큼 서로에게 좋은 존재가 되는 것은 세상 어떤 만남보다 어렵게 느껴지기도 한다. 

 

법보다 먼저 우리는 각자의 입장에서 어떤 마음가짐으로 임대차관계에 임해야 할까를 고민해봐야 할 시점이 되었다고 본다.

 

그저 서로 좋은 존재가 되면 세상 쉬운 일일 텐데 그게 잘 되지 않는다. 손해를 조금도 보지 않으려는 모습, 양보를 하면 지는 것 같은 느낌 때문인지 다들 조금도 물러서려고 하지 않는다.

 

게다가 어떻게 하면 상대의 무지와 양보를 이용해서 나의 이득을 취할 수 있을까를 고민하곤 한다.

 

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이러한 삭막한 상황에서 우리는 임대차보호법을 통해서 어느 정도 분쟁을 예방할 수 있다.

 

적용조건, 대항력, 갱신, 보증금의 보호, 임대인의 의무, 임차인의 의무 등 임대차계약에서 벌어지는 각종 분쟁거리들에 대한 내용이 들어있는 법이기 때문에 그 내용만 숙지하고 지켜진다면 많은 도움이 될 수 있다.

 

어차피 서로 해결을 할 수 없는 문제라면 법원의 판단에 맡겨야 할 일이겠지만 법으로 정해진 내용을 따르지 않는 쪽이 어차피 패소하게 될 테니 법을 따르는 게 서로에게 좋을 수 있다.

 

임대를 하는 사람이라면, 임차를 하는 사람이라면 임대차보호법 정도는 읽고 해석할 수 있어야 즉각적인 대응이 가능하다.

 

솔직히 먹고살기 바쁜 서민들이 어떻게 이런 법까지 알고 대응을 하겠냐만은, 어쩔 수 없다. 문제가 발생하고 나서 알아보면 늦은 경우가 있기 때문에 사전에 몇 가지는 반드시 알고 있어야 된다.

 

주변 지인, 중개사를 믿을 것이 아니라 본인이 알아야 잘못된 점에 대해 이야기를 할 수 있으며 소중한 보증금, 소중한 내 집을 제대로 지킬 수 있을 것이다.

 

계약할 때, 또는 계약 중이라도 아래 3가지는 반드시 알고 대응하자.

 

1. 갱신과 해지

계약갱신과 관련해서 알아야 할 것이 있다. 바로 합의갱신, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권에 의한 갱신이 있으며 각 갱신 별로 효력발생 시점과 해지할 수 조건 등 알아야 할 내용들이 생각보다 다양하다.

 

임대차보호법 중에 이 갱신에 대한 내용은 반드시 읽어보어야 하는 이유다. 분쟁 중에 가장 핵심이 되는 타이밍이 바로 보증금을 돌려받고 이사를 가려고 하는 단계, 보증금을 돌려줘야 하는 단계이기 때문이다. 

 

그중에서도 묵시적 갱신을 궁금해하는 분들이 많다.

우선은 기억해야 할 숫자가 있다. 6, 2, 3이다. 임대인이 계약 종료 전 일정 기간 동안 임대인이 계약갱신의 거절을 통지하지 않거나 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않으면 전과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것을 말한다.

 

임대인이 통지해야 할 기간은 계약이 종료되기 전 6개월에서 2개월이고

임차인은 계약 종료되기 전 2개월이다.(개정 전 1개월)

 

임대인은 정해진 기간 사이에 통지해야 하고 임차인은 2개월 전이다. 의외로 임차인들 중에 종료 7개월에 이야기했는데 효력 있는지 물어보기도 하는데 당연히 효력이 있다.

 

종료 1개월 전에 이야기했는데 괜찮나요?라는 질문을 하기도 하는데 서로 합의가 된다면 얼마든지 할 수 있으나 법적으로 이미 묵시적 갱신이 된 상태라서 해지하려면 조건이 충족되어야 한다.

(단, 임대인과 합의만 된다면 언제든지 해지가 가능하다.)    

 

계약갱신청구권은 임차인이 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이에 사용할 수 있으며 확실하게 "나 갱신청구권 씁니다"라고 행사를 해야 분쟁이 없다. 문자, 내용증명, 계약서, 확인서 등 어떤 방법으로든 표시를 해야 한다.

 

임차인이 계약 중간에 해지하려고 하면 합의갱신은 합의에 의해서만 가능하고

묵시적갱신, 갱신청구권에 의한 갱신은 임대임이 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 계약이 종료된다. 

 

 

 

2. 보증금 이슈

임대인과 임차인의 가장 이슈거리는 바로 임대인이 보증금을 제때 주는가, 임차인이 집을 제대로 반환하는가일 것이다.

법적으로는 동시이행관계라 보증금을 주고 부동산을 반환하는 것은 동시에 이루어져야 한다는 것이다.

 

하지만 실제로는 어디 그러한가,

 

● 새로운 임차인이 들어와야 내줄 수 있다는 임대인, 집을 보여주길 거부하는 임차인

● 며칠 뒤에 보내준다는 임대인, 그 돈으로 지금 당장 이사 갈 집 잔금지급 해야 하는 임차인

● 원상회복을 안 해주는 임차인, 다음 임차인이 입주를 해야 하는 상황의 임대인

● 월세를 미루고 연락도 안되는 임차인, 보증금으로는 충당이 안되는 임대인

 

계약 종료 시점은 워낙 다양한 변수가 존재하는 단계라서 "동시이행관계입니다"라고 몇 글자로 상황이 정리될 일이 아닌 것이다.

 

"피해받은 것 있으면 정식으로 소송을 통해 받으면 되죠"라고 쉽게 이야기할 수 있는 상황도 아닐 것이다.

 

그렇다면 이렇게 피 말리는 상황을 어떻게 극복할 수 있을까를 고민해야 한다. 임대인, 임차인이라면 언제든지 나에게 닥칠 수 있는 일이기 때문이다.

 

보증금을 못 받는 다면 소송을 통한 경매방법 외에 다른 확실한 방법이 없다. 그러므로 보증금을 돌려주지 않는다면 내용증명 등으로 시간끌지말고 일단 소송을 시작하면서 대화를 하는 것이 유리하다.

 

집을 비워주지 않는 다면 명도소송을 진행하면서 임차인과 대화를 하는 것이 좋다.(대화가 안될 경우가 많겠지만.) 임의로 내부의 짐을 빼낸다면 불법이니 절대 그런 일이 있어서는 안된다.

 

특약에 "월세 미납시 내부 짐을 임의로 옮겨도 된다"라고 적었어도 그것은 효력이 없다는 것을 명심해야 한다.

 

3. 계약 불이행

지금 당장 계약서를 보면 특약에 여러 가지 내용들이 적혀 있을 것이다.

특약은 반드시 지킬 것이다라는 전제로 작성을 하기 때문에 의례 "상대방이 꼭 해줄 거야, 해주겠지"라는 마음을 가지기 쉽다. 

 

특약을 적을 때는 반드시 "언제까지? 안 해주면? 어느 수준까지 해야 하는지?" 이런 구체적인 내용이 뒤에 따라붙어야 구속력이 강해지고 분쟁이 줄어든다.

 

다소 상대에게 빡빡한 사람이라는 인상을 주게 되겠지만 그건 중요한 게 아니다. 어차피 이행해야 하는 사람이라면 그냥 그걸 지켜주면 빡빡하든 뻑뻑하든 아무 문제가 없을 테니까 말이다.   

 

계약을 제대로 이행하지 않는다면 서둘러 대응을 시작하는 게 좋다. 내용증명을 보내 독촉을 하거나 문자로 증거는 남기는 등 적극적일 필요가 있다.

 

그렇다고 사람이 하는 일인데 대화로 안될 것이 있겠냐라고 생각할 수 있지만 난 그런 사람들에게 이렇게 이야기한다

 

"법적절차를 진행하면서 대화하세요~"라고.