계약갱신청구권의 뜻 쉽게 설명하기 행사방법, 예외 및 거부권, 계약서작성 및 중도해지 조건

임대차 3법 중 계약갱신 청구권으로 인해 많은 임대인들과 임차인들이 혼란을 겪게 되었는데요. 시행한 지 몇 년이 흐른 지금도 갱신청구권의 뜻과 사용시기, 효력에 대해서 모르는 분들이 많습니다. 그렇기 때문에 혼란스러운 거겠죠.

 

오늘은 계약갱신청구권이 내용을 전반적으로 훑어 보도록 하겠습니다. 다른 곳에서 잘 알지 못했던 내용들이라 많은 도움이 될 겁니다.

 

행사방법과 예외가 되는 내용들에서부터 계약서 작성 시 유의사항, 갱신 후 중도해지에 관련된 내용까지 두루 살펴볼게요.

 

 

 

 

계약갱신청구권의 뜻

계약갱신청구권이란 임대차기간이 끝나기 6개월~2개월 전까지 임차인이 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 이 경우 정당한 사유가 없이는 거절하지 못합니다. (거절할 수 있는 정당한 사유는 아래에 있어요.)

 

 

계약갱신청구권 행사방법

계약갱신청구권의 행사 방법은 계약이 종료되기 6개월에서 2개월 전입니다. 법적으로 정해진 기간이라 반드시 지켜야 하는데요.

 

특별한 사정이 없다면 여유 있게 통보를 하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 임대인에게 "갱신청구권"을 사용한다는 임차인의 뜻이 전달이 되어야 하는데 임대인이 연락이 안되거나 내용증명, 우편 등을 받지 않거나 받을 상황이 되지 않는다면 곤란해지기 때문이죠.

 

그럴 경우 내용증명 공시송달을 통해야 하는 최악의 상황이 벌어질 수 있기 때문에 여유있게 통보를 하라고 말씀드려요. 

 

 

계약갱신청구권 사용 시 계약서작성

계약갱신청구권을 사용할 경우 보증금이나 월세의 변동이 있으면 계약서를 쓰기도 합니다.

 

임대인과 임차인이 직접 작성을 해도 되고 중개사에게 맡겨도 되죠. 중개사에게 맡기면 일정의 수수료가 발생하기도 합니다.

 

제일 중요한 것은 갱신청구권을 사용한다는 것을 확실하게 명시하는 것이 좋은데요.

 

특약이나 문자로 "본 계약의 갱신은 임차인의 요구에 의한 계약갱신청구권을 사용하는 것임을 확인한다."

 

이런 식으로 명확하게 표시해 놓는 것이 분쟁을 막는 방법입니다. 향후 갱신청구권을 사용한 것인지 아닌 것인지 판별하는 것이 제일 중요한 이슈가 되기 때문이죠.

 

보증금의 증액이 있다면 증액분의 순위를 보장받기 위해서 확정일자를 꼭 받아야 한다는 점 주의하세요. 

 

계약갱신청구권 사용 시 중도해지(해지권)

계약갱신청구권을 사용했을 때는 묵시적 갱신의 경우처럼 임차인은 언제든지 계약해지할 수 있습니다. 

임대인이 해지를 한다는 통지를 받은 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하고 보증금을 반환해야 하죠.

*묵시적 갱신 : 계약종료 2개월 전까지 임차인(임대인은 6~2개월)이 계약 연장/종료에 대한 이야기가 없으면 자동으로 연장된 경우를 말함.

 

 

 

 

계약갱신 청구권 예외 (임대인이 거부할 수 있는 경우)

임차인이 계약갱신청구권을 사용하더라도 임대인이 거부할 수 있는 예외가 있는데요.

 

아래에 하나만 해당하더라도 청구권을 거부할 수 있으니 임대인 분들은 눈여겨보시기 바랍니다.

 

 

계약갱신청구권 분쟁

임차인의 청구권 사용 번복, 매도과정에서 발생되는 임차인과의 문제들, 갱신청구권의 사용이 맞는지 불분명할 경우 등

 

갱신청구권 관련 분쟁으로 인해 소송으로 가는 경우가 많은데요.

 

대부분 이 조항을 정확하게 이해하지 못하거나 자신에게 유리하게 해석한 경우들이 많습니다.

 

아무리 자신이 유리하다 생각되더라도 누가 승소할지는 법원의 판단에 판단을 맡겨야 하기에 이 법 조항이 본인에게 100% 승소를 보장한다고 과신하지 않길 바랍니다.