거짓계약서 작성하면 양도소득세 비과세, 감면 배제(업, 다운계약서 피해) 매수자 매도자 및 공인중개사 처벌 과태료 벌금

부동산 또는 분양권을 거래할 때 다운계약서, 업계약서 등 거짓 계약서를 작성하면 양도자와 양수자 모두 양도소득세의 비과세, 감면 규정을 적용받을 수 없습니다. 그리고 혹시 중개를 했다면 공인중개사도 처벌 등 불이익이 있습니다.

 

예전부터 절세의 목적으로 이런 거짓 계약서를 암암리에 이용했었는데요. 적발 시 세금 폭탄 및 각종 부동산 거래 시 규제를 받을 수 있으니 절대 이런 계약을 하시면 안 되겠죠?

 

이해를 돕기 위해서 아래 내용에 나오는 내용 중 양도자는 파는 사람(매도자), 양수자는 사는 사람(매수자)이라는 점 알려드립니다.

 

 

 

1. 공인중개사의 불이익

 

공인중개사가 거짓계약서를 작성한 경우 다음의 불이익이 있습니다.

 

1) 중개사무소 개설등록이 취소되는 등 영업이 제한될 수 있습니다.

 

거짓으로 거래내용 작성, 이중계약서 작성, 전매 등이 제한된 부동산 매매 중개 시 중개사무소의 개설등록 취소 또는 6개월 이내의 업무정지 처분을 받을 수 있습니다.

*근거-공인중개사법 제38조, 제39조

 

2) 중개보수 받았을 때 현금영수증 발급의무를 위반 시 가산세가 부과됩니다.

현금영수증 발급의무를 위반한 자에 대해서 미발급금액의 20%에 상당하는 가산세가 부과됩니다.

*근거-소득세법 제81조의9, 법인세법 제75조의6

 

가장 효과적인 절세 방법은 실지거래가액에 의한 계약과 양도소득세 성실신고입니다.

 

2. 거래당사자의 불이익

 

부동산 등을 매매하는 거래당사자가 거짓계약서(다운, 업)를 작성하는 경우 다음의 불이익이 있습니다.

*다운계약서 : 실제 매매가격보다 낮은 가격으로 작성

*업계약서 : 실제 매매가격보다 높은 가격으로 작성

 

1) 비과세, 감면 규정이 배제되어 양도소득세가 부과됩니다.

●양도자(파는 사람) - 1세대 1 주택 비과세, 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세, 감면 배제 후 양도소득세를 추징합니다.

●양수자(사는 사람) - 양수한 부동산을 향후 양도 시에도 비과세, 감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용하여 양도소득세를 추징합니다.

*근거 - 소득세법 제91조 및 조세특례제한법 제129조

 

 

2) 가산세가 부과됩니다.

 

●무(과세)신고가산세 - 무(과세)신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세를 부과합니다.

 

●납부지연가산세 - 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무(과소)납부일수(납부기한의 다음날~납부일까지의 기간) 당 0.022%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.

*근거-국세기본법 제47의2~제47조의4

 

3) 과태료가 부과됩니다.

 

지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 합니다.

 

 

3. 양수자가 양도자의 양도소득세를 부담하는 경우

 

대신 부담한 양도자의 양도소득세도 양도가액에 포함됩니다.

양수자가 양도자 대신 부담한 양도소득세도 양도가액을 포함되므로, 이를 신고하지 않을 경우 추후 양도자에게 추가로 양도소득세와 가산세가 부과됩니다.

 

 

4. 사례 1 - 다운 계약서

 

아파트 소유주가 해당 아파트(취득가액 5억 원) 양도 시 실지거래가액 8억 원으로 거래하였으나, 6억 원으로 다운계약서를 작성 후 양도소득세 신고한 사실이 확인될 경우

 

*다운계약서 작성을 제외한 1세대 1 주택 비과세 요건 모두 충족

 

1) 비과세 배제

실지거래가액으로 신고했다면 1세대 1주택 비과세 적용으로 납부해야 할 양도소득세가 없으나, 비과세 적용을 배제하여 5천만 원의 양도소득세 추징

 

2) 가산세 부과

● 무(과소)신고가산세 5천만 원 X 40% = 2천만 원

● 납부지연가산세 5천만 원 X 100일 X 0.022% = 110만 원

● 과태료부과 8억 X 5% = 4천만 원

*양도소득세 (5천만 원)와 양도소득세 무(과소)납부일수(100일)는 이해를 돕기 위한 예시임.

 

 

5. 사례 2 - 업계약서

 

8년 자경 감면요건을 충족한 농지소유자가(취득가액 2억) 거래상대방의 요구 등에 따라 실지거래가액 3억을 4억으로 업계약서를 작성하고 양도소득세 감면 신고한 사실이 확인될 경우

 

*업계약서 작성을 제외한 자경 감면요건 모두 충족

 

1) 감면 배제

실지거래가액으로 신고했다면 8년 자경감면 적용으로 납부해야 할 양도소득세가 없으나, 감면 적용 배제하여 1500만 원 양도소득세 추징

 

2) 가산세 부과

● 무(과소)신고가산세 1500만 원 X 40% = 6백만 원

● 납부지연가산세 1500만 원 X 100일 X 0.022% = 33만 원

● 과태료부과 3억 X 5% = 1500만 원

*양도소득세 (1500만 원)와 양도소득세 무(과소)납부일수(100일)는 이해를 돕기 위한 예시임.

 

 

6. 탈세제보 방법

 

투명한 부동산 거래 질서를 확립하기 위해 거짓계약서를 작성하여 세금을 탈루한 자에 대해 적극적으로 탈세제보를 해주시기 바랍니다. 신고포상금, 자진신고 등도 아래 홈택스에서 한번 알아보세요.

 

신고방법 : 홈택스 홈페이지(www.hometax.go.kr) → 상담/제보 → 탈세제보

 

 

지금 당장 세금을 아껴보려고 이런 거짓 계약서를 작성하시려는 분들은 이 글을 보시고 절대 하지 마시길 추천드려요!

혹시라도 공인중개사가 그런 업/다운 계약서의 중간 역할을 하려고 한다면 절대 응하시면 안 됩니다.